Bauabnahme mit Thermografie Wärmeverluste entdecken

Wo sind die Schwachstellen zur Vorabnahme bzw. Bauabnahme Ihres Einfamilienhauses, was gibt es bei der Schlußabnahme, Wohnungsübergabe der Eigentumswohnung bzw.der Endabnahme zu beachten?

Bei Bauabnahme können wir mit Thermografie Wärmeverluste entdecken. Zur Bauübergabe im Winter kann man Wärmebrücken prüfen. Dazu können wir Wärmebilder machen.
Bevor ich Gutachter wurde, war ich 15 Jahre Bauleiter. Demzufolge habe ich große Erfahrungen bei der Bauabnahme von Eigentumswohnungen genauso wie der Vorabnahme von Häusern.

Zur Bauabnahme wird das Haus von oben bis unten gründlich kontrolliert

Lassen Sie sich zur Abnahme der Eigentumswohnung (Wohnungsübergabe)  auf jeden Fall nicht unter Druck setzen. Führen Sie die Abnahme Ihres Hauses besser nicht im Dunkeln durch.
Zur Endabnahme wird das schlüsselfertige Haus dementsprechend gründlich von oben bis unten von mir kontrolliert.

Ich werde im Folgenden zur Abnahme die Feuchtigkeit der Wände und Fußböden messen,

Feuchtemessung Wand, Fliesen

Dabei werden versteckte Wasserschäden aufgespürt bzw. die Trockenheit nachgewiesen.

Mit Infrarot messe ich im Winter die Temperatur der Wände und Fußböden, um zu überprüfen, ob Sie den Standard KFW 55 / KFW 70 erreicht haben.

Infrarotmessung zur Bauübergabe

Beispielsweise spüre ich versteckte Wärmebrücken auf, sofern geheizt wird und es draußen kalt ist.

Bau-Abnahme und Mängel erfassen

Der Bauträger wird dazu ein vorbereitetes Protokoll führen. Dabei werde ich genau aufpassen, dass alle gefundenen Mängel eingetragen werden. Ebenfalls wird überprüft, ob Sie genau das bekommen, was Sie auch bestellt haben.
Wichtig sind auch optische Mängel, wie Kratzer an Glasscheiben, genauso wie an Türen und Treppenstufen zu erfassen.
Fehlende Isolierungen an der Heizung, fehlende Bedienungsanleitungen, ebenso fehlende Pflegeanleitungen und Farbunterschiede sind übrigens Mängel bei Abnahme eines Einfamilienhauses.
Beispielsweise ein Muster einer Bauabnahme München Hausübergabe Wohnungsabnahme

Protokoll Bauabnahme München

Bauabnahme Wohnung München

Zur Abnahme kann ich für unter dem Strich ~500€ eine Vorbesichtigung zur Erfassung der Mängel liefern.

Abnahmeverweigerung
Scheuen Sie sich nicht die Abnahme zu verweigern, wenn das Haus nicht fertig ist. Fehlende Eingangstreppen, die im Plan eingezeichnet sind, aber nicht ausgeführt sind, können unter dem Strich ein Grund sein, die Abnahme zu verweigern.  Verweigerung der Bauabnahme Muster Mangel zur Bauabnahme
Zwingen Sie sich besser nicht zur Abnahme, wenn der alte Mietvertrag ausläuft und Sie Ihre alte Wohnung verlassen müssen, bevor das neue Haus abnahmereif ist.

Zur Sicherheit werde ich ein Protokoll mitbringen, indem die Mängel festgehalten werden, welche strittig sind, bzw. die Abnahme verweigert wird.

Endabnahme der Eigentumswohnung

Bei Schlussabnahme einer Wohnung wird verglichen, ob Sie die in der Baubeschreibung gestellten Leistungen auch bekommen haben. Zur Abnahme einer Eigentumswohnung werden wir das Gemeinschaftseigentum zusätzlich vorbereitend anschauen, zuerst den Heizraum. An der Heizungsanlage gibt es oft Baumängel, die ein Laie auf jeden Fall nicht erkennt.

Endabnahme Kosten Schlußabnahme Bauübergabe

Die Kosten der Bauabnahme werden von mir als Pauschale ab unter dem Strich ~500€ netto angeboten. Eine Schlußabnahme erfolgt dabei pauschal. Somit soll der Zeitdruck bei der Bauübergabe vermieden werden. Es ist garantiert, dass wichtige Baumängel sorgfältig mit Fristen zur Mangelabstellung erfasst werden.

Besonderheit zur Abnahme von Bauarbeiten

Eine Schlußabnahme bezieht sich auf jeden Fall immer auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Tag der Abnahme. Die Vorabnahme bzw. die Abnahme beschränken sich dabei immer auf eine Mitwirkung an einer  technischen Abnahme. Für nicht freigelegte Bauteile, wie Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, genauso wie Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten, Isolierungen oder dergleichen kann keine Haftung übernommen werden.

Checklisten zur Bauabnahme sind kurzum immer hilfreich.

Unterlagen, Protokolle zur Vorabnahme Bauübergabe/Endabnahme/Schlussabnahme/Schlüsselfertigübergabe

Folgende Unterlagen zur Nutzung müssen zuletzt übergeben werden:

Erstens, Bedienungsanleitungen Heizung, genauso wie Lüftung, Solar

Zweitens, Pflegeanleitung Fenster, Parkett, Beläge

Drittens, Aufheizung Estrich: keine Pflicht zur Übergabe

Ebenso, Bautagebuch: keine Pflicht zur Übergabe

Ferner, Fachbauleitererklärung

Muster einer Fachbauleitererklärung:
“Hiermit sind die Kontruktionsänderungen, Ausführung, ebenso die Abdichtungen nach DIN 18195 erfolgt und entsprechen den Regeln der Technik. Sie haben auf die Kellerabdichtung eine verlängerte Garantie bis 10 Jahren”

______________________________     Unterschrift Firma

Zusammenfassung zur Endabnahme

Das Wichtigste bei der Schlussabnahme ist, dass ich Ihnen umso mehr Sicherheit gebe. Sie sollten hingegen genau das bekommen, was Sie auch vertraglich vereinbart haben und bezahlen müssen. Denn „vier“ Augen sehen mehr als „zwei“.

Schließlich sollten Sie nicht „über den Tisch“ gezogen werden! Infolgedessen sollte jeder Baumangel der angesagt wird, auch ins Protokoll kommen. Dennoch passiert es leider in Euphorie der Abnahme, dass angezeigte Baumängel nicht protokolliert werden.

Musterprotokoll zur Bauabnahme München, Schlußabnahme, Endabnahme, Vorabnahme

MÄNGEL zur Bauabnahme München, Schlußabnahme, Endabnahme, Vorabnahme                Datum

Bauvorhaben:        Musterstraße 11,

Bauherr:                   Herr Baumensch

Im Namen der Musterbau, Herrn M &  des Bauherrn weise ich vorsorglich auf folgende Verstöße gegen die Regeln der Technik und Mängel hin:

Bauabnahme Schlußabnahme, Endabnahme

….Muster

6. Gewerk Abdichtung,

Anschlüsse der bodentiefen Fenster im Wohnzimmerbereich

Das betrifft alle Fenster mit jeweils zwei Anschlüssen.

Seitlich in der Ecke am Sockel sind die Anschlüsse nicht 15 cm über spritzwasserführende Schicht geführt.

Des weiteren sind an den Rolladenkastenführungsschienen offene Stellen vom Mauerwerk, wo keine Abdichtung ist.

Nach den Regeln der Technik müssten die Rolladenkastenführungsschienen gekürzt werden, um die Abdichtung schließlich einzubauen.

7. Gewerk Fenster, Wohnzimmer,

Die Fenster müssen alle generell nochmal eingestellt werden.

8. Gewerk Schlosser, Obergeschoss, 6 Stück bodentiefe Fenster

Desweiteren fehlen Geländer, genauso wie Absturzsicherungen. Fenstergriffe müssten abgeschraubt werden, damit ein Öffnen der Fenster verhindert wird. Der Bauherr wird diese Leistung selbst übernehmen. Kinder sind nicht im Haus. Gefahr besteht somit weiter nicht, sonst müsste die Bauabnahme verweigert werden

9. Gewerk Trockenbau, Spitzboden, Treppe zum Dachspitz

Ferner besteht ein ungleicher Bodenanschluss an der Leiter. Die Abdichtung genauso wie die Wärmedämmung der Bodentreppe ist nicht ausreichend (dick). Der Trockenbauer soll die Leiter daher nochmals justieren.

…

11. Gewerk Wärmedämmung Dachspitz

Die Dämmung hat Fehlstellen am Schornsteinanschluss, an den Rohrdurchführungen der Solaranlage, an den beiden Durchführungen vom Abwasserrohr, ebenso im Bereich der Gaube, an den Anschlüssen der Gratsparren genauso wie an einzelnen Feldern.

Hier ist mit rieselfähigem Dämmstoff nachzuarbeiten.

Wir fordern Sie auf, die Mängel zu beheben bzw. durch mängelfreie Leistung zu ersetzen.

Zur Beseitigung der Mängel setzen wir Ihnen zwei Wochen Frist.

Unterschrift des Bauherrn

Gewährleistungsbegehung

Mit einer Gewährleistungsbegehung sollten vor Ablauf der Gewährleistung ebenso wie vor Verjährung der Mängelansprüche die Mängel erfasst werden. Schließlich treten die meisten Baumängel innerhalb der 5 Jahren der Gewährleistung auf. Wir kontrollieren für Sie in der Gewährleistungsberatung für die Schlußbegehung, ob der KFW Standard beziehungsweise der Wirkungsgrad der Wärmepumpe wirklich durch die reellen Heizkosten hinterlegt ist.
Der Ablauf der Gewährleistung nach VOB ist nun vielmehr angepasst auch nach 5 Jahren. Meist treten innerhalb der Gewährleistungsfrist beispielsweise Risse am Haus auf. Diese Risse sollten ebenfalls vor Ablauf der Gewährleistungsfrist angezeigt werden.

TÜV Bau-abnahme München DEKRA Bauübergabe Endabnahme Schlussabnahme mit IHK Gutachter zur Vorabnahme

Die TÜV Bauabnahme bzw. Vorabnahme hierzu ist in München möglich. Auch eine DEKRA Bauübergabe bzw. Endabnahme oder Schlussabnahme mit IHK Gutachter können Sie machen.

Auf jeden Fall ist es egal, welche Qualifikation der Sachverständige hat. Juristisch gesehen machen Sie unter dem Strich immer ein Privatgutachten.

Überdies bin ich nicht vom TÜV, DEKRA, IHK bzw. dem Verband privater Bauherrn, Vpb.   Die IHK bzw. Handwerkskammern haben hierzu Listen für öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige. Ich bin kein IHK öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger. Die Bezeichnung staatlich geprüfter Sachverständiger ist hier nicht zutreffend. Der “Staat” bzw. die Baukammern prüfen z.B. Bauaufsichtlich zugelassene Sachverständige für Brandschutz.
Ich bin der Chef  meiner eigenen Firma, dem Gutachterbüro für Schäden an Gebäuden.
Abgeküzt ö.b. v. Sv haben eine besondere Qualifikation, mit anderen Worten eine Vereidigung abgelegt.
Doch habe ich die Erfahrung gemacht: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind manchmal überlastet, da sie von den Gerichten ständig Aufträge bekommen.
Was passiert dabei? Der öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige delegiert schließlich bei Überlastung seine Aufträge. Somit führt der Gutachter diese nicht mehr selbst aus.
Infolgedessen verstößt er gegen die Grundsätze der Gutachtenerstellung, sofern er das Gutachten nicht mehr höchst persönlich ausstellt. Er ist ja vereidigt, sein Mitarbeiter hingegen nicht.