Baubegleitung Einfamilienhaus Baubegleiter

Baugutachter Schmalfuss & Partner sind seit über 30 Jahre in der Baubegleitung auf verschiedensten Baustellen tätig. Unsere Ausbildungen als Baubegleiter sind „Diplom Bauingenieur für konstruktiven Ingenieurbau“ oder  „freier Architekt“  oder Bautechniker. Wir begleiten Sie beim Fertighaus oder Stein auf Stein traditionell. Das wichtigste am Bau ist das Eindringen von Wasser zu verhindern, also die Kontrolle der Bauwerksabdichtung, insbesondere an der Bodenschwelle und am Sockel vom Einfamilienhaus/ EfH.

 

 

 

 

Anforderungen an die Baubegleitung eines EfH

• Bauvertrag/ Baubeschreibung prüfen
• Termine überwachen, Beratung bei Bauverzug:                 Ja (Datum vom Einzug wird nicht gehalten)
• Baukosten einhalten, bei Abrechnung beraten:                 Ja
• Qualität überwachen durch periodische Baukontrollen:     Ja

 

Baubegleiter für Baubegleitende Qualitätsüberwachung BQÜ

Für ein Einfamilienhaus mit Keller schlage ich zur Baubegleitung 8-10 Termine als Bauüberwachung vor. Dies dient zur Vermeidung häufiger Bauschäden?

 Keller Baubegleitung Einfamilienhaus

1. Kontrolle der Bauwerksabdichtung Kellerwand und Bodenplatte.
2. Kontrolle der Dämmung Keller, ebenso Freigabe Keller zur Verfüllung.
3. Baukontrolle der Wände auf Schäden
4. Montagekontrolle, Dach
5. Montagekontrolle Rohbauabnahme Einbau der Mineralwolle im Dachgeschoss, Dampfsperre überprüfen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Anschluss der Wärmedämmung an die Fenster, Fensterabdichtung und Abdichtung der Außentür

7. Einbau der Abdichtung und Wärmedämmung der Sohlbänke

8. Kontrolle Terrassenabdichtung

 

 

 

 

 

9.   Freigabe zum Estrich nach Kontrolle auf Schallbrücken oder Fliesenabdichtung, Bäder

10. Schlussabnahme

 

Baubegleitung – Einfamilienhaus günstigere BQÜ

Als sparsame Variante der Baubetreuung, ohne Keller mindestens 5 Termine des Bauleiters zur Qualitätssicherung

1. Montagekontrolle und Rohbauabnahme, sowie Dachbinder des EfH
2. Einbau der Mineralwolle im Dachgeschoss, vor der Dampfsperre
3. Putzabnahme, Anschluss der Wärmedämmung an die Fenster, Fensterabdichtung, Abdichtung der Außentür, Kontrolle Mauerwerk zur Vermeidung von Putzrissen
4. Freigabe zum Estrich nach Kontrolle auf Schallbrücken, Einbau der Abdichtung und Wärmedämmung der Sohlbänke und Kontrolle Terrassenabdichtung
5. Schlussabnahme

Bei jeder Baubegehung wird auch ein Begehungsprotokoll der Baustelle in Form einer Mängelanzeige gemacht. In diesem Baustellenprotokoll sind die Mängel mit dem Datum der erforderlichen Abstellung erfasst. Empohlen ist mindestens eine Baubegehung vor dem Abnahmetermin.

 

Vorbereitung für Ihren Hausbau

Was für ein Haus möchten Sie bauen?

• zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit oder ohne Keller?
• Dach als Steildach oder Flachdach?
• Einzeln stehendes Haus, Reihenhaus, Doppelhaus?
• Mehrfamilienhaus mit Garagen?
• Soll es ein Dachgeschossrohling mit Ausbau zur Maisonettwohnung sein?
• Ein modernes Fertighaus? Bis zur Schlüsselübergabe?

 

Baubegleitung Fertighaus (Kauf Fertighaus EfH)

Was ist bei Kauf Fertighaus zu beachten?
Bodenschwelle bei Baubegleitung Fertigteilhaus:
Es geht um den Anschluss der Bodenschwelle (aus Holz) an die Bodenplatte (aus Stahlbeton) bzw. wenn keine Bodenplatte vorhanden ist, dann der Anschluss der Kellerdecke mit dem aufgehenden Mauerwerk.

Dieser Anschluss der Bodenschwelle gegenüber dem Außengelände ist nicht nur bei Fertighäusern kritisch, sondern auch bei traditionell gebauten Häusern. Wenn man  im Keller steht und an der Kellerdecke braune Ränder entdeckt, dann dringt an den Wänden über diesen undichten Anschluss Wasser in den Keller von oben nach unten ein.

Aus diesem Grund wird von außen immer eine Vertikalabdichtung aufgebracht. Diese Abdichtung kann aus schwarzer kunststoffmodifizierter Dickbeschichtung, Zementbeschichtung oder aber aus, wie bei Fertighäusern üblich, Selbstklebefolien bestehen. Mit den Selbstklebefolien wird ebenfalls ein dichter Anschluss hergestellt.
Demzufolge ist bei der Baubegleitung vom Fertighaus die Prüfung der Abdichtung an der Bodenschwelle der wichtigste Punkt.

Oft werden die Holzbalken komplett von der Folie von außen eingeschlossen. Nach innen sind die Holzbauteile offen und können somit nach innen ggf. austrocknen.

Da trotzdem einige Fertighausanbieter Angst um ihre Holzschwelle haben, liegt das Haus meist 15 cm höher, um grundsätzlich eine Durchfeuchtung auszuschließen, da sich das Bauwerk dann außerhalb der sogenannten Spritzwasserzone befindet.

Dies ist ein durchaus sehr sinnvoll, jedoch hat das natürlich zur Folge, dass man mindestens 1 – 2 Stufen nach unten gehen muss, um auf die Terrasse zu kommen und viele Bauherren wollen das jedoch grundsätzlich nicht.

Folglich kommt es zu einem weiteren Missverständnis beim Bau vom Fertigteilhaus:

„Kleingedrucktes“ zur Abdichtung Bodenschwelle Fertighaus, Außenanlage

Der Bauherr wird mit der Planung seiner Außenanlagen allein gelassen. Die Fertighausbaufirma schreibt im Kleingedruckten, dass das Haus 15 cm höher gebaut wird. Weiterhin steht im Kleingedruckten, dass der Bauherr für die Außenanlagen zuständig ist und die Baufirma begrenzt folglich grundsätzlich ihre Haftung bezüglich dieses Problems. Der Bauherr schenkt der Abdichtung Bodenschwelle Fertighaus weiter keine Bedeutung, obwohl die Baufirma damit ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten nicht erfüllt.

Wenn später der Bauherr das Gebäude trotzdem bis zu den +15 cm anfüllen würde, könnte es zu Durchfeuchtungsschäden kommen. Diese müssen sich aber nicht zwangsläufig ergeben, wenn gut abgedichtet wurde. Eine defekte Abdichtung der Bodenschwelle am Fertighaus kann der Laie allerdings nicht erkennen. Erkennungsmerkmal sind Durchfeuchtungen im Innern des Gebäudes, welche man nur messtechnisch mit Tiefensonden sowie kleinen zerstörenden Bohrungen nachweisen kann.

Nun muss das alles allerdings nicht zwangsläufig so sein, wie hier dargestellt. Zum Beispiel habe ich neulich bei Baubegleitung eines Fertighauses in München ein Haus ohne Keller der Firma XYZ abgenommen. Die Firma XYZ bezeichnet sich selbst als eine der drei Marktführer für Fertighäuser in München. Hier wurde das Fertighaus ebenfalls bodengleich ohne die Gebäudeanhebung errichtet. Ich habe die beiliegenden Details der Abdichtung schließlich geprüft und für gut befunden. Trotzdem verbleibt ein mulmiges Gefühl bei Baubegleitung für ein Fertighaus, wenn man weiß, dass eine Bodenschwelle aus Holz im Erdreich ist, die jedoch mit einer Plastikfolie außenseitig eingeklebt worden ist.

DIN-Vorschrift

Es gibt dazu auch ein BDF Merkblatt vom Bundesverband Fertigbau e.V.  namens „Sockelkonstruktionen Außenwandkonstruktionen nach DIN 68800-2“

Daher behalten sich Banken bei der Bewertung von Fertigteilhäusern immer einen Abschlag vor.

Frage an den Bauherrn vom Baubegleiter zu Abdichtung Bodenschwelle Fertighaus

„Ist Ihnen bekannt, dass Sie mit den Außenanlagen an Ihrem EfH 30cm tiefer als die gelben Pfeile (im Bild oben) sein müssen, damit kein Wasser in Ihr Haus kommt bzw. damit die Bodenschwelle nicht verfault? Nur die Höhe bis zu den roten Pfeilen wäre erlaubt.“

Mitteilung an den Planer vom Baubegleiter zur Abdichtung der Bodenschwelle Fertighaus

„Die von Ihnen geplante Holzterrasse widerspricht allerdings dem Aufbau nach DIN 18195-4. Sie wäre demzufolge zu hoch. Somit liegt die Bodenschwelle im Spritzwasserbereich und würde verfaulen. Die Abdichtung der Bodenschwelle ist falsch

Neue Planung der Bodenschwelle Fertighaus bei Bauabschnittsbegleitung

Die Dichtheit der Bodenschwelle an Ihrem EfH kann nur bei Aufbringen einer Epoxydharzabdichtung auf den Rohbau und dem Zurückschneiden von Styrodur und Sockeldämmung erreicht werden.

Über mich als Bauleiter und Baubegleiter

Bauleiter wurde ich 1980 gleich nachdem ich an der Technischen Hochschule Leipzig studiert hatte. Da habe ich gleich mein erstes Fertighaus für mich gebaut. Leider fielen am Tage des Aufbaues 3 baugleiche Häuser in diesem Ort vom Sturm um. Also bin ich ein gebranntes Kind bei Fertighaus. Das Thema: Schimmelpilz nach  Starkregen beim Aufbau Fertighaus ist mir bekannt.
Seit dieser Zeit übernahm ich die Baubegleitung für jährlich etwa fünf Einfamilienhäuser.
Ein Bauleiter muss allerdings immer im Voraus handeln, es beginnt bei der Bereitschaft für den Winter dabei mindestens im Oktober, wodurch Frostschäden vermieden werden können. Es ist wie beim Auto mit den Winterrädern. Von „O“ bis „O“ (Oktober bis Ostern) besser nicht draußen verputzen, ebenso keine Betonarbeiten ohne Schutzmaßnahmen durchführen.

Die Baustellen wurden jedoch immer größer wo ich als Bauleiter tätig war. Den Ursprung der Baustellenorganisation als Baubegleiter habe ich in der damaligen DDR kennengelernt. Die gute Ausbildung genauso wie die Praxis differierten Fälle wie “kein Zement, keine Leute, kein Benzin, keine Steine, keine Autos” sind mir gut bekannt. Folglich habe ich die Improvisation an Wohnhäusern, Schulen, genauso wie Kartoffellagern, Schweineställen, Produktionsanlagen für Brot oder Zeitungen, aber auch großen Wohnprojekten kennengelernt.
Eine gute Bauleitung und Bauüberwachung beim EfH spart dem Bauherrn daher Kosten und Zeit.

Kundenanfrage Baubegleitung

Wir möchten unser Haus in Augsburg aus den 60er komplett sanieren.
Um einschätzen zu können, welche Arbeiten anfallen werden, würden wir gerne einen Baubegleiter zu Rate ziehen.
Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von 177m², mit Kellergeschoss.