5 Jahre Gewährleistungsbegehung am EFH oder MFH: Warum sie so wichtig ist?

Nach der Errichtung eines Eigenheims oder Mehrfamilienhauses ist die Bauabnahme nicht das Ende aller Pflichten – weder für Bauherren noch für Bauunternehmen. Ein zentrales Thema im Bauwesen ist die Gewährleistung, die in Deutschland gemäß BGB fünf Jahre ab Abnahme beträgt. Gegen Ende dieser Frist wird in der Regel eine 5 Jahre-Gewährleistungsbegehung durchgeführt.
Warum ist diese Begehung so wichtig? Wie läuft eine derartige Bauprüfung ab? Worauf sollten Sie als Eigentümer achten!

Was bedeutet Gewährleistung beim Bau?

Die Gewährleistung ist ein gesetzlich geregelter Zeitraum, in dem Bauunternehmen für Mängel am Bauwerk haften, die bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden waren oder auf mangelhafte Ausführung zurückzuführen sind.

Nach § 634a BGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei Bauwerken bis 5 Jahre nach der Bauabnahme. In dieser Zeit können Mängel vom Bauherrn angezeigt und sollten kostenlos beseitigt werden – vorausgesetzt, sie wurden nicht durch unsachgemäßen Gebrauch oder äußere Einflüsse verursacht.

Warum eine Begehung zum Fristende sinnvoll ist

Viele Bauherren verlassen sich darauf, dass sich Mängel „schon zeigen werden“. Doch nicht alle Baumängel sind auf den ersten Blick erkennbar. Die 5 Jahre-Gewährleistungsbegehung hat daher zwei zentrale Ziele:

Fristwahrung: Etwaige Mängel müssen spätestens vor Ablauf der Frist angezeigt werden. Danach erlischt der Anspruch auf kostenlose Nachbesserung.
Zustandsprüfung: Auch wenn kein offensichtlicher Schaden vorliegt, kann eine fachkundige Bauprüfung helfen, versteckte oder sich entwickelnde Probleme rechtzeitig zu erkennen.

Was bei der 5 Jahre-Begehung geprüft wird

Die Begehung sollte möglichst mit einem Bausachverständigen erfolgen. Tipp, nehmen Sie bitte nicht denselben Bauinspektor, der bereits bei der Bauabnahme beteiligt war. Bei dieser Bauinspektion werden möglicherweise solche Baumängel entdeckt, in denen Ihr früherer Bauleiter oder Architekt die Verantwortung hatte. Dann würde seine Berufshaftpflicht bis 30 Jahren greifen.
Unter anderem werden folgende Bereiche begutachtet: Zustand der Wärmedämmung im Dach.

Gewährleistungsbegehung Schneebild Dachdämmung — links schlecht
Dachdämmung im Schnee
rechts gut

Dach und Dachanschlüsse
Fassade und Putzsysteme
Fenster und Türen (z. B. Dichtungen, Beschläge, Funktionalität)
Balkone und Terrassen (Risse, Abdichtung, Entwässerung)
Innenräume: Wand- und Bodenbeläge, Rissbildung, Schimmelbildung
Sanitär und Elektroinstallation
Heizung, Lüftung, ggf. Solaranlagen
Außenanlagen (wenn Teil des Bauvertrags)
Erreichen der Ziele vom Energieausweis, Energieverbrauch (Halten Sie Ihre Energieabrechnungen bereit).

Ziel ist es, Baumängel systematisch zu erfassen und zu dokumentieren.

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Wer ist verantwortlich für die Organisation?

Die Initiative für die Begehung muss in der Regel vom Bauherrn oder Eigentümer ausgehen. Bei einem Mehrfamilienhaus übernimmt dies meist die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft.

Wichtig: Die Frist läuft automatisch ab, es gibt keine Erinnerung vom Bauunternehmen oder von Behörden. Deshalb sollte spätestens drei Monate vor Ablauf der Frist eine Begehung organisiert werden.

Der Ablauf einer typischen Gewährleistungsbegehung

1. Terminfindung und Beauftragung

Zuerst wird ein qualifizierter Sachverständiger oder Baugutachter beauftragt. Das Bauunternehmen muss nicht an der Begehung teilnehmen.

2. Sichtprüfung vor Ort

Am Tag der Begehung erfolgt eine gründliche Inspektion des Bauwerks. Alle sichtbaren Mängel werden protokolliert, ggf. mit Fotos dokumentiert.

3. Erstellung eines Protokolls

Das Protokoll enthält:

Beschreibung des Mangels
Ort und Ausmaß
Einschätzung zur Ursache
evtl. Handlungsempfehlung (z. B. Art der Nachbesserung)

4. Mängelanzeige an das Bauunternehmen

Das Protokoll dient als rechtswirksame Anzeige gegenüber dem Bauunternehmen. Die Anzeige sollte schriftlich und nachweislich (z. B. per Einwurf-Einschreiben) erfolgen.

Was gilt als Mangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn die Bauleistung nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht oder die allgemein anerkannten Regeln der Technik verletzt wurden. Dazu gehören:

Undichtigkeiten im Dach, an Fenstern oder Fassaden
Rissbildungen in Wänden
Kissenbildung am Estrich
Fehlende Funktion technischer Anlagen
Setzungsrisse durch mangelhafte Gründungen
Schimmelbildung durch unzureichende Abdichtungen oder Belüftung

Es muss dabei kein sichtbarer Schaden vorhanden sein – auch eine Funktionseinschränkung oder dauerhafte Abweichung von der Norm reicht aus.

Welche Fristen gelten nach der Mängelanzeige?

Wurde der Mangel fristgerecht angezeigt, muss das Bauunternehmen innerhalb angemessener Zeit nachbessern. Was „angemessen“ ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich sind 2–6 Wochen, bei schwerwiegenden Mängeln oder Bauteilöffnungen ggf. mehr.

Verweigert das Unternehmen die Nachbesserung oder bleibt untätig, kann der Bauherr:

Frist setzen und Nachbesserung einklagen (Kostenvorschussklage)
Ersatzvornahme durch ein anderes Unternehmen veranlassen
Schadensersatz geltend machen

Häufige Probleme bei der 5-Jahres-Begehung

Kein eindeutiger Mangel sichtbar

Hier hilft die Expertise des Sachverständigen: Auch Anzeichen wie feuchte Stellen, kleine Haarrisse oder verfärbte Fugen können Hinweise auf Mängel sein.

Bauunternehmer ist nicht mehr auffindbar

Wenn das Unternehmen insolvent ist oder nicht mehr existiert, kann eine Bauleistungsversicherung oder eine Bürgschaft greifen – sofern diese bei Bauvertragsabschluss vereinbart wurden.

Streit über Ursachen

Bauträger behaupten oft, Schäden seien nicht durch ihre Leistungen, sondern durch spätere Einwirkungen oder Bewohnerverhalten entstanden. Auch hier ist ein sachkundiges Gutachten entscheidend.

Unterschied EFH vs. MFH bei der Gewährleistung

Einfamilienhaus (EFH)

Beim EFH liegt die Verantwortung meist beim privaten Bauherrn. Die Begehung wird individuell organisiert. Der Vorteil: Übersichtlichkeit und Klarheit über Zuständigkeiten.

Mehrfamilienhaus (MFH)

Hier wird die Begehung oft durch die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG) oder deren Beirat organisiert. Die Mängelanzeige erfolgt zentral, was zu mehr Bürokratie führen kann – aber auch zu gebündelten Ansprüchen mit höherem Gewicht gegenüber dem Bauunternehmen.

Fazit: Die 5-Jahres-Gewährleistungsbegehung ist Pflicht für kluge Bauherren

Auch wenn der Alltag längst im neuen Zuhause eingekehrt ist – wer auf die 5-Jahres-Gewährleistung verzichtet, verschenkt im schlimmsten Fall mehrere Tausend Euro. Eine rechtzeitige und fachkundige Begehung kann teure Langzeitschäden verhindern oder wenigstens auf die ausführende Firma abwälzen.

Ob EFH oder MFH: Die Organisation ist nicht kompliziert, aber entscheidend ist der richtige Zeitpunkt. Und wer professionell dokumentiert, hat im Zweifel die besseren Karten – sowohl technisch als auch rechtlich.

Tipp zum Schluss:
Markieren Sie den Abnahmetermin Ihres Bauwerks direkt im Kalender und setzen Sie sich eine Erinnerung 4–6 Monate vor Ablauf der 5 Jahre. So bleibt genügend Zeit für die Vorbereitung einer professionellen Gewährleistungsbegehung.