Sachverständiger Hausbau bis Schlüsselübergabe

Ein Sachverständiger verhindert Baumängel und Bauschäden beim Hausbau schon bei rechtzeitige Baukontrolle & vor der Schlüsselübergabe des Einfamilienhauses. Außerdem kann er als Baubegleiter tätig sein. Als Sachverständiger für Häuser spare ich dem Bauherrn effektiv Geld, denn ich überprüfe ganz genau im Rahmen von 6 bis 10 Kontrollen alle Details zur Bauausführung, dem  Wärmeschutz und den Abdichtungen. So geht später die Heizenergie nicht verloren und Feuchte kommt nicht ins Haus. Ich führe Kontrollen als Baubegleiter und Sachverständiger für den Hausbau durch. Bei meiner Arbeit als Baugutachter decke ich teils gravierende Baumängel bis zur Schlüsselübergabe auf.

Häufige Baumängel beim Hausbau Baubegleitung

Dampfsperre ist nicht dicht, Dampfsperrfolie zum Teil zerstört oder schlecht verklebt

Als Sachverständiger für Häuser spare ich dem Bauherrn effektiv Geld, denn ich überprüfe ganz genau im Rahmen von 6 bis 10 Kontrollen alle Details zur Bauausführung, dem  Wärmeschutz und den Abdichtungen. So geht später die Heizenergie nicht verloren und Feuchte kommt nicht ins Haus. Ich führe Kontrollen als Baubegleiter und Sachverständiger für den Hausbau durch. Bei meiner Arbeit als Baugutachter decke ich teils gravierende Baumängel bis zur Schlüsselübergabe auf.Zerstörung der Dampfsperre durch den Bauherren selbst oder nachfolgenden Gewerke. Dies passiert so:
Der Blower Door Test wurde erfolgreich bestanden. Die Antennenanlage, Kabel und Lampen werden nachträglich gesetzt, Spotlampen in der Decke oder Wandverkleidun, dabei wird die Dampfsperrfolie zum Teil aus Versehen zerlöchert und zerstört.

Auswirkung undichter Dampfsperre: Wasserdampf entweicht auch nach der Schlüsselübergabe unbeobachtet durch kleine Löcher in der Dampfsperre, durchfeuchtet diese und kondensiert. Das Kondensat wiederum tropft auf die Trockenbaudecke und die Decke und einzelne Hölzer

des Dachstuhles verschimmeln unbemerkt. Wenn der Spitzboden zu wenig entlüftet ist, kommt es zu massivem Befall von Schimmelpilz im Spitzboden. Bei periodischer Baukontrolle hätte man es prüfen & vermeiden können.

Sanierung mit Klebeband bei undichter Dampfsperre: Teilabriss des Trockenbaus bis zur Dampfsperre,  diese vielleicht teilweise ersetzten und mit gutem Klebeband neu verkleben, z.B. Proclima Intello, Dämmung nacharbeiten und falls nötig Schimmelbeseitigung.

Dachdämmung mangelhaft verlegt – mit Abstand der häufigste Baumangel

Feststellung als Baubegleiter & Sachverständiger für Hausbau: Wie auf Schneebildern vom Dach erkennbar, taut der Schnee unterschiedlich auf der Dachfläche ab.

Das schnelle Abtauen von Schnee auf der Dachfläche ist ein sicheres Zeichen, dass die Dachfläche schlecht gedämmt wurde. Die Wärmebrücken sind sichtbar an den Anschlüssen der Innenwände an die Dachziegel. Üblicherweise sollten die Innenwände oben mit Wärmedämmung abgedeckt werden. Geschieht dies nicht, so taut der Schnee dort ab, wo die Innenwände an die Ziegel anstoßen. Auch am Ortgang, dem Dachrand, taut der Schnee vorzeitig ab. Die Randsparren sind etwa 5 – 6 cm von der Hauswand entfernt und hier fehlt meist zwischen Randsparren und Ortgang die Dämmung. Auf Grund der geringen Spaltdicke wird diese meist „übersehen“. Bei rechtzeitige Baukontrolle hätte man es sehen & vermeiden können. Hier wurde dieser Baumangel NICHT rechtzeitig erkannt.

Auswirkung undichter Dampfsperre: Sie verlieren wertvolle Heizenergie und die Heizkosten steigen, besonders bei ohnehin steigenden Heizpreisen fällt dies ins Gewicht. Sie erreichen nicht die vorgesehene Energieeinsparung. Dachdämmung mangelhaft verlegt, hat Langzeitwirkung am Einfamilienhaus. Ich habe seit 1980 noch kein einziges EFH, Reihenhaus oder Doppelhaus gesehen in dem die Dachdämmung fehlerfrei verlegt war. Aber man dies Baumägel rechtzeitig erkennen.

Um die Dämmungen Ihres Daches zu sanieren, muss nachgedämmt werden und gegebenenfalls zuvor die Dampfsperre entfernt werden.  Sie können das nicht allein machen. Vielleicht haben sie noch Garantie? Das füllen der Hohlräume mit Einblasdämmung, Zellulose Typ Isofloc ist auch eine hervorragende Lösung.  Auf waagerechten Flächen können Sie das selbst mit einem Besen verteilen und so die Löcher in der Dämmung schließen. Sie bekommen Zellulose preiswert im Fachhandel für Dachdecker. Zellulose Typ Isofloc ist aus Altpapier, welches mit natürlichem Borsalz getränkt ist. Das ist absolut biologisch, allergiefrei und hilft sogar gegen Marder im Dach.

Schallbrücken nach Estricheinbau – versteckter sehr kostenintensiver Baumangel

Als Sachverständiger für Hausbau & Baubegleitung finde ich bei meiner Baukontrolle nicht ausreichende

Trennung der Einbauteile, wie Geländerstiele, Abstellungen und Rohrdurchführungen vom Estrich. Auch das Fehlen von schalldämmenden Trennscheiben aus elastischem Material an der Heizung oder WC-Einbaurahmen. Wenn Randtrennstreifen vom Estrich nicht ausreichend durch Verkleben gesichert sind, so dass doch Flüssigestrich in die Rohdecke eindringen kann, entstehen Schallbrücken. Oft wird auch falsches Material als Trennmaterial verwendet.

Auswirkung von Schallbrücken vom Estricheinbau: Lästige Geräusche vom Laufen auf dem Fußboden oder der Treppe  übertragen sich nach der Schlüsselübergabe in das ganze Haus. Sie hören Geräusche bei der WC-Spülung, vom Abwasser oder Fließgeräusche der Heizung im gesamten Haus. Hier wurde der Baumangel rechtzeitig erkannt.

Was tun bei Baumangel Schallbrücken vom Estricheinbau: Schallmessung ist hilfreich, um zu erkennen, ob das Problem nur lokal besteht. Öffnen der Schallbrücken bzw. Teilabriss der betreffenden Stellen im Fußboden und nacharbeiten.

Baubegleitung & Kontrollstufen Hausbau

Gibt es einen Kontrollplan zur Baubegleitung beim Hausbau eines EfH? Was sollte wann begutachtet werden? In der Praxis haben sich folgende Kontrollstufen bewährt:

1. Check der Vereinbarungen vom Bauvertrag und der Baubeschreibung
2. Begutachtung der Anlegung des Fundamentes, Kontrolle der Dämmung unter der Bodenplatte und Kontrolle der Ebenheit der fertigen Bodenplatte vor dem Aufstellen eines Fertighauses, analog Keller.
3. Rohbaukontrolle zum Schutz des Eindringens von Feuchtigkeit in der Bauphase. Prüfungen aller Abdeckungen, damit bei Starkregen kein Wasser rein kann. Dies ist insbesondere bei Poroton sehr wichtig. Rohbauabnahme beim Hausbau ist immer wichtig, da anschließend eine große Abschlagsrechnung der Baufirma kommt. Besichtigung auch, um zu verhindern, dass Baumängel beispielsweise durch andere Baumaterialien überdeckt wurden (Abdichtung).
4. Maßhaltigkeit aller Öffnungen. Es kommt gelegentlich vor, dass die Fenster am falschen Platz sind.
5. Einhaltung der Sicherheitsvorschriften. Denn Sie sind verantwortlich, wenn Kinder nach Feierabend die Baustelle betreten und durch eventuelle Öffnungen fallen und zu Schaden kommen!
6. Prüfen  Bauwerksabdichtungen: man kann sie später nicht mehr sehen. Sie werden im Laufe des weiteren Baufortschritt verdeckt.
7. Überprüfen der Wärmedämmungen und Isolierungen gegen Feuchtigkeit und Kälte. Auch sie werden später so verdeckt, dass man sie bei der weiteren Baubegleitung nicht mehr sehen kann.
8. Eine vorletzte Baukontrolle sollte zusätzlich sicherheitshalber vor Einbau des Estrichs sein, denn sonst sind schon alle Baumängel verdeckt und somit schwer zu finden und nachzuweisen. Häufiger Baumangel beim Estrich: Schallbrücken!
9. Installationen auf Übereinstimmung mit der Baubeschreibung und dem Bauvertrag.
10. Schlussabnahme zur Schlüsselübergabe mit Kontrolle durch Bausachverständige – Bauabnahme. Bitte beachten Sie auch, dass die Bauabnahme zum Schluß mindestens zehn Tage vorher angekündigt werden sollten, damit auch Sie rechtzeitig planen können. Weitere Hinweise zur Abnahmebegutachtung können Sie hier nachlesen.
11. WEITERE allgemeine Hinweise zur Baubegleitung beim HausbauBei einer gründlichen Prüfung ihres Hausbaus sind bis zur Schlussabnahme zur Vermeidung von Baumängel 5 bis 8 Kontrollen anzuraten.
    Beim Ausbau kann es wichtig sein, dass einzelne Gewerke gesondert begutachtet werden sollten (KfW, Dachdeckung, Fenster). Lassen Sie uns dies wissen, was speziell begutachtet werden sollte. Einzelne Gutachter von uns haben sich auf spezielle Gewerke zusätzlich qualifiziert.Die Vereinbarungen aller Termine der Baubegleitung mit der Baufirma sollten Sie jedoch übernehmen. Wir sind gern bei der Koordinierung behilflich. Aber wenn Sie uns vergessen anzurufen, können keine Kontrollen stattfinden.
    Baufirmen legen immer Wert darauf, dass Kontrollen angekündigt werden. Dies hat auch etwas mit Verantwortung und Baustellensicherheit zu tun.
    Am Schluss jeder Begehung zur Baubegleitung bekommen Sie innerhalb von 24 Stunden ein Protokoll mit den wichtigsten Fotos, welches sie als Vertragspartner an die Baufirma weiterleiten. Jeder Baumangel wird mit Fotos belegt. Dazu ist der E-Mail Kontakt auf jeden Fall richtig, Whatsapp geht dazu auch: