Abnahme Gemeinschaftseigentum verweigern – wann ist das sinnvoll?

Abnahme des Gemeinschaftseigentums – Warum Sie den Termin nicht verpassen sollten

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehört zu den wichtigsten Terminen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Viele Erwerber konzentrieren sich verständlicherweise auf ihr einzelnes Sondereigentum und unterschätzen die Bedeutung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in diesem Prozess.

In der Praxis wird die Abnahme häufig durch die Hausverwaltung oder einen von Ihr beauftragten Sachverständigen/ TÜV/ DEKRA begleitet. Trotzdem empfehle ich jedem Wohnungseigentümer, selbst an der Abnahme teilzunehmen. Nur wer den Zustand des Gemeinschaftseigentums kennt, kann beurteilen, ob Mängel vollständig erfasst wurden.

Nehmen Sie deshalb möglichst auch den Verwaltungsbeirat zur Abnahme mit. Gemeinsam lassen sich Mängel an Dach, Fassade, Tiefgarage, Treppenhaus, Heizungsanlage oder Außenanlagen wesentlich besser beurteilen und dokumentieren.

Aus meiner langjährigen Tätigkeit als Bausachverständiger und in der Baubegleitung habe ich immer wieder erlebt, dass bei einer sorgfältigen gemeinsamen Begehung deutlich mehr Mängel erkannt werden als bei einer einem Alleingang. Eine gründliche Bauabnahme kann später viel Geld und langwierige Auseinandersetzungen vermeiden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, da sie entscheidend für die Werterhaltung der Immobilie ist.

Hauptmangel bei Gemeinschaftseigentumabnahme: Heizung

Mängel an der Heizung werden nicht akkurat aufgenommen:
Isolierung der Rohrleitungen ist mangelhaft – übrigens ein Dauerthema. Heizverbrauch sowie Heizverluste werden ja dem Eigentümer bzw. Mieter angelastet.

FRAGE:
Also wer interessiert sich bei der Gemeinschaftseigentumabnahme für die Verluste aus mangelhafter Rohrisolierung?
ANTWORT:
NIEMAND.
TATBESTAND: Immer fehlt Rohrisolierung am Heizkessel, an Verschraubungen oder den Rohrbögen.

Dort ist es kompliziert, die Isolierung anzubringen. Der Isolierer bekommt den Mehraufwand nicht bezahlt.
Tipp vom Gutachter zur Überprüfung! Jedes Rohr was heiß ist, braucht Isolierung gegen Wärmeverluste.

Musterbrief zur Mängelabstellung an die Stadtwerke München (SWM) bezüglich der ungedämmten Fernwärmeleitungen im Heizraum des Gebäudes

WEG Musterstraße
c/o [Name der Hausverwaltung oder Beirat]
Musterstraße 123
81234 München

Stadtwerke München GmbH
Emmy-Noether-Straße 2
80287 München

München, den 28. Juni 2025

Betreff: Aufforderung zur Wärmedämmung der Fernwärmeleitungen im Heizraum – Gebäude Musterstraße 123, 81234 München

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen der Abnahme des Gemeinschaftseigentums in unserem Gebäude in der Musterstraße 123, 81234 München, wurde festgestellt, dass die durch Sie verlegten Fernwärmeleitungen im Heizraum des Gebäudes nicht oder nur unzureichend wärmegedämmt sind. Diese Rohre führen zur Wärmeabgabe in einen unbeheizten Raum und verursachen unnötige Energieverluste.

Gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 2 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind Wärmeverteilungsleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, verpflichtend wärmeverlustminimierend zu dämmen – dies gilt auch für Fernwärmeleitungen in Gebäuden. Die fehlende Dämmung stellt daher aus unserer Sicht einen Verstoß gegen geltendes Energierecht sowie eine nicht genehmigte Nutzung unseres gemeinschaftlichen Eigentums dar.

Wir fordern Sie hiermit auf,

den aktuellen Zustand umgehend zu überprüfen,

die betreffenden Leitungen nachträglich mit einer geeigneten Wärmedämmung gemäß GEG und den anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN 4140) zu versehen und uns innerhalb von 14 Tagen schriftlich mitzuteilen, ob und wann Sie die erforderlichen Maßnahmen durchführen werden.

Sollten Sie nicht innerhalb der genannten Frist reagieren oder die energetisch erforderliche Dämmung verweigern, behalten wir uns vor, die zuständige Bauaufsichtsbehörde sowie das Referat für Klima- und Umweltschutz der Landeshauptstadt München über den Sachverhalt zu informieren und weitere rechtliche Schritte zu prüfen.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Name des Beirats / der Verwaltung]
im Namen …

Anmerkung von mir als Sachverständiger: Falls der Fernwärmeträger nicht einlenkt, scheuen Sie sich nicht in diesem Fall ein Gerichtsgutachten anzustrengen. Die ständigen Wärmeverluste sind einfach zu riesig, als dass man sie für die Lebensdauer des Gebäudes hinnehmen muss. Solche Firmen, wie die Stadtwerke sind leider manchmal etwas schwerfällig.

Abnahme Gemeinschaftseigentum: Besonderheiten

Die Gemeinschaftseigentumabnahme wird in der Regel nach der Abnahme des Sondereigentums erfolgen. Sollte kein Sachverständiger  beauftragt werden, welcher das Gemeinschaftseigentum für alle Eigentümer abnimmt, so muss jeder einzeln erklären, dass er das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

Danach tritt die Beweislastumkehr und die Zahlungspflicht für die Rate des Gemeinschaftseigentums ein. Die große Gefahr besteht darin, dass man die Abnahme des Gemeinschaftseigentums formal erklärt, ohne die Mängel ausreichend zu protokollieren sowie damit die Schlussrate des Kaufpreises zu früh bezahlt.

Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Verweigern Sie es, das Gemeinschaftseigentums abzunehmen, wenn noch nicht alles fertig ist.

• Beispielsweise fehlende Balkongeländer,
• fehlende Briefkästen,
• nicht fertige Müllplätze,
• Kinderspielplatz nicht fertig
• fehlende Anstriche in Teilbereichen auf der Fassade,
• fehlende Antrittsstufen an Hauseingängen,
• nicht Fertigstellung der gemeinsamen Heizung,
• nicht fertig gestellte Lüftungsanlagen,
• fehlende Pflasterung an Hauseingängen,
• fehlende Erklärungen der Fachunternehmer der Gewerke wie Heizung, Lüftung oder Sanitär können zur Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums führen.

Ist es dann zur Endabnahme des gemeinsamen Wohneigentums mit Mängeln gekommen, so sollten Mangelfristen im Abnahmeprotokoll vereinbart und diese auch nachkontrolliert werden.
Erst nach erfolgreicher Nachkontrolle ca. ein Monat nach der Bauabnahme sollte die Rate entsprechend des notariellen Kaufvertrages für das Gemeinschaftseigentum beglichen werden.

Checkliste zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

• □ Dach und Dachabdichtung geprüft
• □ Fassade ohne Risse und Schäden, keine Risse im Putz?
• □ Treppenhaus (Geländer, Farbe,Gläser ohne Kratzer)?
• □ Tiefgarage Brandschutzdecke volständig?
• □ Heizungsanlage ohne Mängel an der Wärmeisolierung?
• □ Lüftungsanlage  Filter geprüft
• □ Außenanlagen & Spielplatz fertiggestellt
• □ Entwässerung/ Dränage kontrolliert
• □ Beleuchtung Außenanlagen vom Elektriker geprüft?
• □ Mängel vollständig im Abnahmeprotokoll dokumentiert
• □ Alle Mängel werden in 4 Wochen abgestellt?
• □ Nachkontrolle vom Gutachter erforderlich, evtl. zusätzliche Baubegleitung zur Mängelabstellung?

Ende der Garantiezeit nach 5 Jahren, neue Prüfung des Gemeinschaftseigentums

Tipp vom Gutachter für Abnahme des Gemeinschaftseigentum:

Grundsätzlich empfiehlt es sich auch, kurz vor Ende der Garantiezeit, also nach etwa 4 1/2 Jahren eine neue Garantiebegehung auf Gewährleistungsmängel durchzuführen. Gegenstand dieser Begehung sollte auch sein, die Heizkostenverbräuche aller Wohnungen individuell auszuwerten. Möglicherweise sind solche Auffälligkeiten, dass man die Heizung noch durch hydraulische Abgleiche weiter optimieren kann. Manche Wohnungen „verbrauchen“ weniger Energie, da die Heizung zu Lasten der Gemeinschaft abgestellt wurde. In solchen Wohnungen wo die Heizung aus ist, kann der Schimmel schnell entstehen!
Bei Baukontrolle zur Abnahme Gemeinschaftseigentum nach ca. 4 Jahren sollte auch die Fassade auf Schmutzfahnen und Algenbildung untersucht werden. Alle diese Baumängel werden im Abnahmeprotokoll aufgeführt.

Ich biete auch die Mängelkontrolle vor Ablauf der Gewährleistung für das Gemeinschaftseigentum an.

Typische Mängel bei der Abnahme der Außenanlagen im video

Typische Mängel bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentum vor Ablauf der Garantie

Ich spüre hier gerne einige Beispiele aus meiner langen Baupraxis als Schimmelgutachter auf:

• manchmal gibt es Schimmel im Gemeinschaftseigentum: relativ schwierig nachzuweisen!

1.Vereinzelte Wohnung im Erdgeschoss neigen zur Schimmelbildung. Die Ursache kann sein: mangelnde Abdichtung im Sockelbereich.

2.In einigen Wohnungen im Dachgeschoss bildet sich Schimmelpilz. Die Ursache kann sein: Lücken in der Wärmedämmung vom Dach?

3.Auch in den Wohnungen  am Nordgiebel könnte sich Schimmel bilden, wenn die Wärmedämmung auf der Fassade Lücken aufweist?

Ich bin ganz ehrlich,  diese Mängel können wir bei einer Endabnahme oder Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht feststellen. Sie sind verdeckt und zeigen sich immer erst nach Jahren. Mein Tipp an sie: arbeiten Sie mit der Hausverwaltung zusammen. Manchmal hilft auch die Privathaftpflichtversicherung, weil diese deckt Sie vor Schäden, die sie angeblich an Gemeinschaftseigentum hervorrufen! In diesem Falle bezahlt es sogar die Privathaftpflichtversicherung für ihr Sondereigentum den Gutachter, weil sie beweisen müssen, dass sie keinen Schaden an Gemeinschaftseigentum hervorgerufen haben!

4. Manchmal sind einige Wohnungen im Erdgeschoss noch feucht, weil sie einen Wasserschaden in der Bauphase hatten. Dieser Mangel zeigt sich erst in der kühleren Jahreszeit, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu hoch ist. Das liegt aber dann nicht an ihrem schlechten Lüftungsverhalten sondern an der Wohnung selbst, an der noch eingesperrten Feuchtigkeit im Fußboden. Später besteht die Gefahr, dass ich komische modrige süßliche Gerüche in der Wohnung bilden und Sie wissen nicht wo sie herkommen?

5. Wohnungen auf der Nordseite können ebenfalls länger feucht sein, weil der Beton in den Wänden noch nicht ausgetrocknet ist. Dort wo die Sonne nicht hinkommt, kann es längere Zeiten zur Austrocknung geben.

 

Kundenanfragen zu Gemeinschaftseigentum abnehmen

Sehr geehrte Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,
wir sind eine Interessengemeinschaft von Wohnungskäufern eines größeren Bauprojekts & möchten unsere
im Bau befindlichen Wohnungen schon vor Baufertigstellung auf eventuelle Mängel durch einen Baugutachter aus München prüfen lassen.
Wir suchen einen erfahrenen Baugutachter/Bausachverständigen, der diese Aufgabe übernehmen kann.

Im Internet sind wir auf die guten Bewertungen für Ihre Bauabnahmen im Raum München aufmerksam geworden.
Dabei geht es zunächst um die Prüfung und Begutachtung des Gemeinschaftseigentums,
nach Wunsch der jeweiligen Käufer auch um die Wohnungen selbst.
Das Bauvorhaben soll etwa im Herbst abgeschlossen werden. Die Abnahme des Rohbaus war vor 6 Monaten.

Wir möchten daher gerne bis spätestens Ende April Ihre ersten Abnahmeprotokolle der vor Ort-Untersuchungen bzw. Bauabnahmen haben.
Es geht um das Bauprojekt „Am Bachgrund“ in München.
Bitte sagen Sie uns, ob Sie Interesse an der Aufgabe haben und welche Unterlagen Sie benötigen, um uns vorab eine ungefähre Kostenabschätzung geben zu können.
Freundliche Grüße aus Muc,
Der Eigentümerbeirat

Hallo Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,

Wir sind Miteigentümer einer Dachgeschoßwohnung im 5.ten Stock in einen Gebäude  mit 25 Eigentümern in Augsburg.
Die Bauabnahme unserer Wohnung im Sommer 2023 haben wir ohne Prüfung durch einen Gutachter aus Augsburg unterzeichnet, obwohl die Carports, Spielplätze und einige Wege der Aussenanlagen noch nicht 100% fertig waren.

Nun meint der Bauträger, dass wir bei der Abnahme auch den Hausflur (Treppenhaus) mit abgenommen haben, obwohl es Gemeinschaftseigentum ist. Es hat sich auch bei flüchtiger Prüfung heraus gestellt, dass einige Fensterscheiben im Treppenhaus zerkratzt sind. Wie ist das zu bewerten?

Jetzt haben wir eine Nachbegehung mit allen Eigentümern vorgenommen, aber noch kein Abnahmeprotokoll, also eine Begehungsliste mit Mängeln erhalten.  Der Bauträger & die Verwaltungsgesellschaft haben auf der Eigentümerversammlung die fehlenden Abnahmeprotokolle noch nicht vorgelegt.
Die Flachdächer mit Begrünung oberhalb der Wohnungen hat auch noch niemand begutachtet!
Wie können Sie uns helfen?
Der Bauträger behauptet, dass wir das Eigentum komplett abgenommen haben!

Antwort des Sachverständigen aus seinen persönlichen Erfahrungen:
Sie wissen schon, dass diese Bauabnahme etwas „blauäugig“ im guten Vertrauen lief.
In Zusammenarbeit mit einen Rechtsanwalt für Gemeinschaftseigentum stelle ich gerne nochmals eine Mangelliste zusammen. Gehen Sie davon aus, dass vorher ein Kostenvorschuß von 10.000€, also von jedem 400€ bereit liegen sollte. In meiner langjährigen Tätigkeit als Bauleiter und Bausachverständiger habe ich immer wieder erlebt, dass Eigentümer das Gemeinschaftseigentum vorschnell abgenommen haben, obwohl Mängel vorhanden waren & wesentliche Arbeiten noch nicht abgeschlossen waren. Später wurde es deutlich schwieriger,  Mängel gegenüber dem Bauträger durchzusetzen.
Solche Fälle gingen dann weiter als gerichtliche Beweissicherung und Klageverfahren aber das dauert!

Guten Tag Herr Schmalfuß,
inzwischen hat die  1. Eigentümerversammlung in Ulm stattgefunden.
Das Gemeinschaftseigentum soll vom TÜV SÜD auf Kosten des Bauträgers abgenommen werden. Ursprünglich sollten diese Kosten von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Was jetzt bleibt ist die Abnahme unserer Wohnung /Sondereigentum.

Hier wird von der Hausverwaltung ebenfalls der TÜV SÜD ins Gespräch gebracht, da der Bauträgervertrag entsprechendes vorgibt. Es liegt insoweit bereits ein nicht präzises Angebot vor. Ich tendiere allerdings dazu, hiervon auch keinen Gebrauch zu machen, weil wir alte Seilschaften vermuten? Wir vom Eigentümerbeirat favorisieren eine Baugutachter aus Ulm.
Vertragsgemäß  besteht das Recht, dass der Käufer das Sondereigentum selbst und eigenverantwortlich abnimmt.

Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn Sie auf meine Kosten die Bauabnahme begleiten würden. Bitte teilen Sie mir mit, ob das so ginge. Details würde ich Ihnen ggf. noch mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen aus Ulm.

Sehr guten Abend Herr Schmalfuß & Partner,
wir haben vor einem Jahr eine Wohnung in München gekauft (EG mit Garten) – dieses Sondereigentum haben wir damals noch nicht abgenommen, Mängel immer noch offen.
Nun steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an. Gefühlt sind hier aber einige Mängel vorhanden. Da wir uns leider schlecht auskennen, haben wir uns nun entschieden Hilfe zu holen.
Wir würden Sie bitten die Wohnung (Sondereigentum  148 qm) und das Gemeinschaftseigentum vor Endabnahme zu begutachten.
Wieviel Zeit würden Sie ca. benötigen und welche Kosten kommen auf uns zu?

Hallo Herren Schmalfuß & Partner,
wie soeben tel. besprochen sende ich Ihnen das Expose des MFH in Augsburg. Die Abnahme vom Gemeinschaftseigentum mit dem Bauträger ist bereits erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt hat auch der Betreiber die Wohnungen vermietet. Wie Sie aus dem Grundriss ersehen, müssen 60 Einzelabnahmen und eine Abnahme über die Gemeinschaftsräume mit den neuen Eigentümern der verkauften Wohneinheiten stattfinden. Diese Eigentümer würden Ihnen die Vollmacht erteilen, die Abnahme vom Sondereigentum durchzuführen. Es gibt 2 nicht verkaufte Wohnungen mit leichter Schimmelbildung.
Bitte unterbreiten Sie uns ebenso ein Angebot. Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
ich bitte Sie um Angebot für die Abnahme des Sondereigentums unserer Wohnung in München.
3 Zimmer Wohnung Nr. 5.02, 85 m², Küche, Bad, Balkon im 1.OG, 1 TG Stellplatz.
Die Abnahme der Gemeinschaftseigentums erfolgt wohl durch die DEKRA?
Termin der Prüfung nach Fertigstellung Anfang / Mitte März.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in München eine hochwertige Neubauwohnung (Premiumsegment) erworben und suchen einen unabhängigen Bausachverständigen zur fachlichen Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums (Gemeinschaftseigentum gemäß WEG).

Rahmendaten:

• Objekt: Neubau Wohnanlage, München

• Art der Abnahme:

• Begehung / Abnahme des Gemeinschaftseigentums

• Separate Abnahme des Sondereigentums folgt später

• Geplanter Termin Gemeinschaftseigentum: 

• Rolle des Sachverständigen:

• Teilnahme an der Begehung

• Identifikation und Dokumentation von Mängeln

• Fachliche Unterstützung bei der Abnahmeentscheidung

• Erstellung einer schriftlichen Mängelliste / Kurz-Gutachten (inkl. Fotodokumentation)

Unsere Erwartungen:

• Erfahrung mit Neubauprojekten im Premiumsegment

• Unabhängigkeit vom Bauträger

• Klare, rechtlich verwertbare Dokumentation

• Deutschsprachige Unterlagen (ggf. ergänzend Englisch)

Bitte teilen Sie uns mit:

1. Ob Sie den oben genannten Termin begleiten können

2. Den Leistungsumfang Ihrer Begleitung (Abnahme / Gutachten / Beweissicherung)

3. Ihr Honorar (Pauschale oder Stundensatz, inkl. Nebenkosten)

4. Welche Unterlagen Sie vorab benötigen

5. Kurz Ihren beruflichen Hintergrund / Qualifikation:

——–

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
für die Eigentümer der straße 77, München, steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an.
Der Termin für die Abnahme ist Frühjahr 2026.
Könnten Sie uns ein unverbindliches Angebot bzgl. Kosten/Leistungsumfang bei der Unterstützung der Abnahme zukommen lassen?
Ich möchte dann bei allen 9 Eigentümern um eine Beteiligung/Hinzuziehen eines Sachverständigen werben.
Im Anhang noch das Expose, damit man die Größe des Objektes einschätzen kann. Die Wohnungen wurden als Sondereigentum alle im Sommer  übergeben.
Bieten Sie bitte auch zusätzlich eine Nachbegehung des Sondereigentums an. Die ersten Mängel zeigen sich bereits.

Viele Dank und Viele Grüße Kunde

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,

wir bitten um Mitteilung, ob Sie kurzfristig die Erstellung einer bautechnischen Bestandsaufnahme für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Augsburg übernehmen können.

Die Begutachtung betrifft das Gemeinschaftseigentum des Objekts Straße 77  Augsburg im Zusammenhang mit einem Dachgeschossausbau, insbesondere im Hinblick auf:

• die Dach- bzw. Flachdachkonstruktion,
• Anschlüsse und Durchdringungen,
• die Fassade im Anschlussbereich,
• Balkone,
• tragende Bauteile,
• sonstige durch den Ausbau betroffene Teile des Sondereigentums sowie
• etwaige Feuchtigkeits-, Abdichtungs- oder sonstige Bauschäden.

Hintergrund ist ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung einer neutralen fachlichen Bestandsaufnahme. Gewünscht ist die Beauftragung eines Sachverständigen, möglichst mit Erfahrung im Bereich Schäden an Gebäuden, insbesondere im Zusammenhang mit Dachausbauten, Abdichtungen und Feuchtigkeitsschäden.

Wir bitten Sie hierzu um kurze Rückmeldung zu folgenden Punkten:

1. Können Sie den Auftrag kurzfristig übernehmen?
2. Verfügen Sie über Erfahrung mit vergleichbaren Fällen im Bereich WEG, Gemeinschaftseigentum und Dachgeschossausbau?
3. Können Sie ein schriftliches Gutachten beziehungsweise eine belastbare fachliche Stellungnahme erstellen, die auch im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens verwendbar ist?
4. Welche Unterlagen benötigen Sie vorab?
5. Mit welchem Honorarrahmen ist für Ortstermin, Prüfung und schriftliche Ausarbeitung ungefähr zu rechnen?
6. In welchem Zeitraum wäre ein erster Ortstermin möglich?

Gerne übersenden wir Ihnen nach Ihrer Rückmeldung das Beschlussprotokoll, vorhandene Unterlagen zum Dachgeschossausbau sowie weitere verfügbare Dokumentationen.

Für eine kurzfristige Rückmeldung danken wir Ihnen im Voraus.

 

FAQ Gemeinschaftseigentum

• Kann ich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verweigern?

Sie können als einzelner die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verweigern aber rechtswirksam wird es nur wenn sie die Mehrheit haben. Also sie brauchen mehrere Eigentümer dazu.

• Welche Mängel rechtfertigen eine Verweigerung?

Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht gegeben ist können sie verweigern:
die Wohnungstüren fehlen,
die zentrale Schließanlage hat Macken,
die Heizung geht nicht,
das Wasser oder der Strom sind noch abgestellt

• Wer trägt die Kosten eines Gutachters?

Die Kosten des Baugutachters zur Abnahme werden durch eine Umlage von allen Eigentümern gleichmäßig getragen.

• Was passiert nach der Abnahme?

Nach der Abnahme müssen sie Zahlung leisten. (Es geht meist um die Schlusszahlung, nach Zahlungsplan). Die Wohnungsverwaltung kümmert sich um die Abstellung der Mängel.

• Wann beginnt die Gewährleistung?

Die Gewährleistung beginnt am Tag nach der Abnahme und erstreckt sich über eine Zeit von 5 Jahren. Beachten Sie kurz vor Ablauf dieser Zeit eine neue Besichtigung, Garantiebegehung, auf nachträglich eingetretene Mängel durchzuführen.

• Wer haftet für später entdeckte Mängel?

Für die Mängel innerhalb der Fünfjahresfrist der Garantie haftet die Baufirma. Dabei müssen sie natürlich nachweisen, dass es auch Mängel sind, welche gegen die Regeln der Technik verstoßen.
Für später festgestellte Mängel müssen Sie selbst bzw die Eigentümergemeinschaft haften. Häuser werden älter und nichts kann für die Ewigkeit gebaut werden. Das ist dann eine normale Instandhaltung. Aber auch dabei können wir Tipps geben wie sie ihre Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum organisieren können.

weitere Probleme aus der Praxis

Die „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ ist für die Erwerber von Eigentumswohnungen (Sondereigentum) ein vermutlich wegen der Prüfung der zahlreichen nicht immer überschaubaren Abnahmeprotokollen zur Bauabnahme ein unterschätzter Höhepunkt.

Die Bauabnahme wird oft delegiert auf die Hausverwaltung mit ihrem Gutachter. Wo ist die Gefahr? Sie sind nicht dabei. Diese Verantwortung ist groß! Geben Sie das nicht aus der Hand.
Zur „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ gehen Sie bitte selbst mit & nehmen den Verwaltungsbeirat mit.

Gemeinschaftseigentum abnehmen mit TÜV oder DEKRA – warum nicht?

Eine derartige Abnahme wird oft in den Kaufverträgen der Notariate bevorzugt eingebaut. Das ist sozusagen eine Standardformulierung. Leider wissen es die Notare nicht besser. Bei diesem Sachverständigen Organisationen wie TÜV oder Dekra bekommen sie nicht den Chef sondern sie bekommen dort einen angestellten Mitarbeiter.
Im Team von Baugutachter und Schmalfuß bekommen Sie in der Regel einen der Geschäftsführer: Herrn Kohle oder Herrn Schmalfuß. Diese haften für privat für alle Fehler.

Ich durfte bei solchen Begehungen schon mit dabei sein, wo der Angestellte dieser Sachverständigen Organisation als Gutachter aufgetreten ist. Im Nachhinein habe ich mein separates Protokoll abgegeben. Die Eigentümergemeinschaft ist mir gefolgt und hat das Protokoll des Sachverständigen von TÜV um meine Punkte erweitert.

Damit ist alles gerade noch mal so gut gegangen. Aber was machen Sie, wenn wir nicht dabei gewesen wären?

Neue Rechtsprechung des BGH zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

2026 gab es 2 wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur Abnahme durch Sachverständige oder Vertreter in Bauträgerverträgen. Der BGH hat klargestellt, dass Erwerbern grundsätzlich die Möglichkeit bleiben muss, die Abnahme selbst zu erklären. Pauschale Vertragsklauseln im Kaufvertrag ohne Wahlrecht können unwirksam sein, wie schon oben geschrieben.