Abnahme Gemeinschaftseigentum verweigern

Die „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ ist für die Erwerber von Eigentumswohnungen (Sondereigentum) ein vermutlich wegen der Prüfung der zahlreichen nicht immer überschaubaren Abnahmeprotokollen zur Bauabnahme ein unterschätzter Höhepunkt. Die Bauabnahme wird oft delegiert auf die Hausverwaltung mit ihrem Stamm – Gutachter. Was soll dabei rauskommen? Hat die Hausverwaltung ein Interesse viele Mängel zu verwalten?
Zur „Abnahme Gemeinschaftseigentum“ gehen Sie bitte selbst mit und nehmen demzufolge den Verwaltungsbeirat mit.

Hauptmängel bei Gemeinschaftseigentumabnahme

Mängel an der Heizung werden nicht akkurat aufgenommen:
Isolierung der Rohrleitungen ist mangelhaft – übrigens ein Dauerthema. Heizverbrauch sowie Heizverluste werden ja dem Eigentümer bzw. Mieter angelastet.

FRAGE:
Also wer interessiert sich bei der Gemeinschaftseigentumabnahme für die Verluste aus mangelhafter Rohrisolierung?
ANTWORT:
NIEMAND.
TATBESTAND: Immer fehlt Rohrisolierung am Heizkessel, an Verschraubungen oder den Rohrbögen.

Dort ist es kompliziert, die Isolierung anzubringen. Der Isolierer bekommt den Mehraufwand nicht bezahlt.
Tipp vom Gutachter zur Überprüfung! Jedes Rohr was heiß ist, braucht Isolierung gegen Wärmeverluste.

Was sollte man noch bei der Gemeinschaftseigentumabnahme beachten? Checkliste von Ing. Büro Ringbauer aus Frankfurt/M.

Abnahme Gemeinschaftseigentum: Besonderheiten

Die Gemeinschaftseigentumabnahme wird in der Regel nach der Abnahme des Sondereigentums erfolgen. Sollte kein Sachverständiger  beauftragt werden, welcher das Gemeinschaftseigentum für alle Eigentümer abnimmt, so muss jeder einzeln erklären, dass er das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

Danach tritt die Beweislastumkehr und die Zahlungspflicht für die Rate des Gemeinschaftseigentums ein. Die große Gefahr besteht darin, dass man die Abnahme des Gemeinschaftseigentums formal erklärt, ohne die Mängel ausreichend zu protokollieren sowie damit die Schlussrate des Kaufpreises zu früh bezahlt.

Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Verweigern Sie es, das Gemeinschaftseigentums abzunehmen, wenn noch nicht alles fertig ist.

• Beispielsweise fehlende Balkongeländer,
• fehlende Briefkästen,
• nicht fertige Müllplätze,
• Kinderspielplatz nicht fertig
• fehlende Anstriche in Teilbereichen auf der Fassade,
• fehlende Antrittsstufen an Hauseingängen,
• nicht Fertigstellung der gemeinsamen Heizung,
• nicht fertig gestellte Lüftungsanlagen,
• fehlende Pflasterung an Hauseingängen,
• fehlende Erklärungen der Fachunternehmer der Gewerke wie Heizung, Lüftung oder Sanitär können zur Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums führen.

Ist es dann zur Endabnahme des gemeinsamen Wohneigentums mit Mängeln gekommen, so sollten Mangelfristen im Abnahmeprotokoll vereinbart und diese auch nachkontrolliert werden.
Erst nach erfolgreicher Nachkontrolle ca. ein Monat nach der Bauabnahme sollte die Rate entsprechend des notariellen Kaufvertrages für das Gemeinschaftseigentum beglichen werden.

Ende der Garantiezeit , Prüfung nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Tipp vom Gutachter für Abnahme des Gemeinschaftseigentum:

Grundsätzlich empfiehlt es sich auch, kurz vor Ende der Garantiezeit, also nach etwa 4 1/2 Jahren eine neue Garantiebegehung auf Gewährleistungsmängel durchzuführen. Gegenstand dieser Begehung sollte auch sein, die Heizkostenverbräuche aller Wohnungen individuell auszuwerten. Möglicherweise sind solche Auffälligkeiten, dass man die Heizung noch durch hydraulische Abgleiche weiter optimieren kann. Manche Wohnungen „verbrauchen“ weniger Energie, da die Heizung zu Lasten der Gemeinschaft abgestellt wurde. In solchen Wohnungen wo die Heizung aus ist, kann der Schimmel schnell entstehen!
Bei Baukontrolle zur Abnahme Gemeinschaftseigentum nach ca. 4 Jahren sollte auch die Fassade auf Schmutzfahnen und Algenbildung untersucht werden. Alle diese Baumängel werden im Abnahmeprotokoll aufgeführt.

Ich biete auch die Mängelkontrolle vor Ablauf der Gewährleistung für das Gemeinschaftseigentum an.

typische Mängel bei der Abnahme der Außenanlagen

Kundenanfragen zu Gemeinschaftseigentum abnehmen

Sehr geehrte Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,
wir sind eine Interessengemeinschaft von Wohnungskäufern eines größeren Bauprojekts & möchten unsere
im Bau befindlichen Wohnungen schon vor Baufertigstellung auf eventuelle Mängel prüfen lassen.
Wir suchen einen erfahrenen Baugutachter/Bausachverständigen, der diese Aufgabe übernehmen kann.
Im Internet sind wir auf die guten Bewertungen für Ihre Bauabnahmen aufmerksam geworden.
Dabei geht es zunächst um die Prüfung und Begutachtung des Gemeinschaftseigentums,
nach Wunsch der jeweiligen Käufer auch um die Wohnungen selbst.
Das Bauvorhaben soll etwa im Herbst abgeschlossen werden. Die Abnahme des Rohbaus war vor 6 Monaten
Wir möchten daher gerne bis spätestens Ende April Ihre ersten Abnahmeprotokolle der vor Ort-Untersuchungen bzw. Bauabnahmen haben.
Es geht um das Bauprojekt „Am Bachgrund“ in München.
Bitte sagen Sie uns, ob Sie Interesse an der Aufgabe haben und welche Unterlagen Sie benötigen, um uns vorab eine ungefähre Kostenabschätzung geben zu können.
Freundliche Grüße aus Muc,
Der Eigentümerbeirat

Hallo Herren Baugutachter Schmalfuß & Partner,

Wir sind Miteigentümer einer Dachgeschoßwohnung im 5.ten Stock in einen Gebäude  mit 25 Eigentümern in München.
Die Bauabnahme unserer Wohnung im Sommer 2019 haben wir ohne Prüfung durch einen Gutachter unterzeichnet, obwohl die Carports, Spielplätze und einige Wege der Aussenanlagen noch nicht 100% fertig waren.
Nun meint der Bauträger, dass wir bei der Abnahme auch den Hausflur (Treppenhaus) mit abgenommen haben, obwohl es Gemeinschaftseigentum ist. Es hat sich auch bei flüchtiger Prüfung heraus gestellt, dass einige Fensterscheiben im Treppenhaus zerkratzt sind. Wie ist das zu bewerten?
Jetzt haben wir eine Nachbegehung mit allen Eigentümern vorgenommen, aber noch kein Abnahmeprotokoll, also eine Begehungsliste mit Mängeln erhalten.  Der Bauträger & die Verwaltungsgesellschaft haben auf der Eigentümerversammlung die fehlenden Abnahmeprotokolle noch nicht vorgelegt.
Die Flachdächer mit Begrünung oberhalb der Wohnungen hat auch noch niemand begutachtet!
Wie können Sie uns helfen?
Der Bauträger behauptet, dass wir das Eigentum komplett abgenommen haben!

Antwort des Sachverständigen:
Sie wissen schon, dass diese Bauabnahme etwas „blauäugig“ im guten Vertrauen lief.
In Zusammenarbeit mit einen Rechtsanwalt für Gemeinschaftseigentum stelle ich gerne nochmals eine Mangelliste zusammen. Gehen Sie davon aus, dass vorher ein Kostenvorschuß von 10.000€, also für jeden 400€ bereit liegen sollte.

Guten Tag Herr Schmalfuß,
inzwischen hat die  1. Eigentümerversammlung in München stattgefunden.
Das Gemeinschaftseigentum soll vom TÜV SÜD auf Kosten des Bauträgers abgenommen werden. Ursprünglich sollten diese Kosten von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Was jetzt bleibt ist die Abnahme unserer Wohnung /Sondereigentum.
Hier wird von der Hausverwaltung ebenfalls der TÜV SÜD ins Gespräch gebracht, da der Bauträgervertrag entsprechendes vorgibt. Es liegt insoweit bereits ein nicht präzises Angebot vor. Ich tendiere allerdings dazu, hiervon auch keinen Gebrauch zu machen.
Vertragsgemäß  besteht das Recht, dass der Käufer das Sondereigentum selbst und eigenverantwortlich abnimmt.
Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn Sie auf meine Kosten die Bauabnahme begleiten würden. Bitte teilen Sie mir mit, ob das so ginge. Details würde ich Ihnen ggf. noch mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen aus MUC.

Sehr guten Abend Herr Schmalfuß & Partner,
wir haben vor einem Jahr eine Wohnung gekauft (EG mit Garten) – dieses Sondereigentum haben wir damals noch nicht abgenommen, Mängel immer noch offen.
Nun steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an. Gefühlt sind hier aber einige Mängel vorhanden. Da wir uns leider schlecht auskennen, haben wir uns nun entschieden Hilfe zu holen.
Wir würden Sie bitten die Wohnung (Sondereigentum  148 qm) und das Gemeinschaftseigentum vor Endabnahme zu begutachten.
Wieviel Zeit würden Sie ca. benötigen und welche Kosten kommen auf uns zu?

Hallo Herren Schmalfuß & Partner,
wie soeben tel. besprochen sende ich Ihnen das Expose des MFH in Augsburg. Die Abnahme vom Gemeinschaftseigentum mit dem Bauträger ist bereits erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt hat auch der Betreiber die Wohnungen vermietet. Wie Sie aus dem Grundriss ersehen, müssen 60 Einzelabnahmen und eine Abnahme über die Gemeinschaftsräume mit den neuen Eigentümern der verkauften Wohneinheiten stattfinden. Diese Eigentümer würden Ihnen die Vollmacht erteilen, die Abnahme vom Sondereigentum durchzuführen. Es gibt 2 nicht verkaufte Wohnungen mit leichter Schimmelbildung.
Bitte unterbreiten Sie uns ebenso ein Angebot. Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
ich bitte Sie um Angebot für die Abnahme des Sondereigentums unserer Wohnung in München.
3 Zimmer Wohnung Nr. 5.02, 85 m², Küche, Bad, Balkon im 1.OG, 1 TG Stellplatz.
Die Abnahme der Gemeinschaftseigentums erfolgt wohl durch die DEKRA?
Termin der Prüfung nach Fertigstellung Anfang / Mitte März.

Sehr geehrter Herr Schmalfuß,
für die Eigentümer der straße 77, München, steht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an.
Der Termin für die Abnahme ist Frühjahr 2022.
Könnten Sie uns ein unverbindliches Angebot bzgl. Kosten/Leistungsumfang bei der Unterstützung der Abnahme zukommen lassen?
Ich möchte dann bei allen 9 Eigentümern um eine Beteiligung/Hinzuziehen eines Sachverständigen werben.
Im Anhang noch das Expose, damit man die Größe des Objektes einschätzen kann. Die Wohnungen wurden als Sondereigentum alle im Sommer 2021 übergeben.
Bieten Sie bitte auch zusätzlich eine Nachbegehung des Sondereigentums an. Die ersten Mängel zeigen sich bereits.

Viele Dank und Viele Grüße Kunde