Wo sind die Schwachstellen zur Vorabnahme bzw. Bauabnahme Ihres Einfamilienhauses? Was gibt es bei der Schlußabnahme, Wohnungsübergabe der Eigentumswohnung bzw.der Endabnahme, der Hausabnahme zu beachten?
Bei Bauabnahme können wir mit Thermografie Wärmeverluste entdecken. Zur Bauübergabe im Winter kann man Wärmebrücken prüfen. Dazu können wir Wärmebilder machen.
Bevor ich Gutachter wurde, war ich 15 Jahre Bauleiter. Demzufolge habe ich große Erfahrungen bei der Bauabnahme von Eigentumswohnungen, Abnahme des Gemeinschaftseigentum, genauso wie der Vorabnahme von Häusern.
Lassen Sie sich zur Abnahme der Eigentumswohnung (Wohnungsübergabe) auf jeden Fall nicht unter Druck setzen. Führen Sie die Abnahme Ihres Hauses besser nicht im Dunkeln durch.
Zur Endabnahme wird das schlüsselfertige Haus dementsprechend gründlich von oben bis unten von unserem Team von Baugutachter Schmalfuss & Partner kontrolliert.
Wir werden schon zur Vorabnahme die Feuchtigkeit der Wände und Fußböden messen,
Dabei werden versteckte Wasserschäden aufgespürt bzw. die Trockenheit nachgewiesen.
Mit Infrarot messe ich im Winter die Temperatur der Wände und Fußböden, um zu überprüfen, ob Sie den Standard KFW 55 / KFW 70 erreicht haben.
Beispielsweise spüre ich mit Wärmebildern versteckte Wärmebrücken auf, sofern geheizt wird und es draußen kalt ist.
Bau-Abnahme und Mängel erfassen
Der Bauträger wird dazu ein vorbereitetes Protokoll führen. Dabei werde ich genau aufpassen, dass alle gefundenen Mängel eingetragen werden. Ebenfalls wird überprüft, ob Sie genau das bekommen, was Sie auch bestellt haben.
Wichtig sind auch optische Mängel der Malerarbeiten und der Fußböden, sowie die Kratzer an Glasscheiben, genauso wie an Türen und Treppenstufen zu erfassen.
Fehlende Isolierungen an der Heizung, fehlende Bedienungsanleitungen, ebenso fehlende Pflegeanleitungen und Farbunterschiede sind übrigens Mängel bei Abnahme eines Einfamilienhauses.
Beispielsweise ein Muster einer Bauabnahme München Hausübergabe Wohnungsabnahme
Zur Abnahme kann ich für ~590 € brutto eine Vorbesichtigung zur Erfassung der Mängel liefern.
Abnahmeverweigerung
Scheuen Sie sich nicht die Abnahme zu verweigern, wenn das Haus nicht fertig ist. Fehlende Eingangstreppen, die im Plan eingezeichnet sind, aber nicht ausgeführt sind, können unter dem Strich ein Grund sein, die Abnahme zu verweigern. Verweigerung der Bauabnahme Muster Mangelprotokoll.
Zwingen Sie sich besser nicht zur Abnahme, wenn der alte Mietvertrag ausläuft und Sie Ihre alte Wohnung verlassen müssen, bevor das neue Haus abnahmereif ist.
Zur Sicherheit werde ich ein Protokoll mitbringen, indem die Mängel festgehalten werden, welche strittig sind, bzw. die Abnahme verweigert wird.
Endabnahme der Eigentumswohnung
Bei Schlussabnahme einer Wohnung wird verglichen, ob Sie die in der Baubeschreibung bzw. Bauvertrag gestellten Leistungen auch bekommen haben. Zur Abnahme einer Eigentumswohnung werden wir das Gemeinschaftseigentum zusätzlich vorbereitend anschauen, zuerst den Heizraum. An der Heizungsanlage gibt es oft Baumängel, die ein Laie auf jeden Fall nicht erkennt.
Endabnahme Kosten Schlußabnahme Bauübergabe
Die Kosten der Bauabnahme werden von mir als Pauschale ab ~590€ brutto angeboten. Üblich ist, dass der Bauträger ein eigenes Protokoll mit Firmenlogo anfertigt.Sollten bei der Abnahme wesentliche Mängel festgestellt werden, so dass ich ein Extra-Protokoll anfertigen muss, so kommt ein Aufpreis von 150€ brutto hinzu. Eine Schlußabnahme erfolgt dabei pauschal. Somit soll der Zeitdruck bei der Bauübergabe vermieden werden. Es ist garantiert, dass wichtige Baumängel sorgfältig mit Fristen zur Mangelabstellung erfasst werden.
Besonderheit zur Abnahme von Bauarbeiten
Eine Schlußabnahme bezieht sich auf jeden Fall immer auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Tag der Abnahme. Die Vorabnahme bzw. die Abnahme beschränken sich dabei immer auf eine Mitwirkung an einer technischen Abnahme. Für nicht freigelegte Bauteile, wie Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, genauso wie Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten, Isolierungen oder dergleichen kann keine Haftung übernommen werden.
Checklisten zur Bauabnahme sind kurzum immer hilfreich.
Unterlagen, Protokolle zur Vorabnahme Bauübergabe – Endabnahme – Schlussabnahme – Schlüsselfertigübergabe
Folgende Unterlagen zur Nutzung müssen zuletzt übergeben werden:
Bedienungsanleitungen Heizung, genauso wie Lüftung, Solar
Pflegeanleitung Fenster, Parkett, Beläge
Aufheizung Estrich: keine Pflicht zur Übergabe
Bautagebuch: keine Pflicht zur Übergabe
Fachbauleitererklärung, Abtretung der Garantie, ebenso für die Fenster!
Muster einer Fachbauleitererklärung:
„Hiermit sind die Kontruktionsänderungen, Ausführung, ebenso die Abdichtungen nach DIN 18195 erfolgt und entsprechen den Regeln der Technik. Sie haben auf die Kellerabdichtung eine verlängerte Garantie bis 10 Jahren“
______________________________ Unterschrift Firma
Zusammenfassung zur Endabnahme
Das Wichtigste bei der Schlussabnahme ist, dass ich Ihnen umso mehr Sicherheit gebe. Sie sollten hingegen bei der Wohnungsabnahme genau das bekommen, was Sie auch vertraglich vereinbart haben und bezahlen müssen. Denn „vier“ Augen sehen mehr als „zwei“.
Schließlich sollten Sie zur Hausabnahme nicht „über den Tisch“ gezogen werden! Infolgedessen sollte jeder Baumangel der angesagt wird, auch ins Protokoll kommen. Dennoch passiert es leider in Euphorie der Abnahme, dass angezeigte Baumängel nicht protokolliert werden.
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Musterprotokoll zur Bauabnahme München, Schlußabnahme, Endabnahme, Vorabnahme, Abnahme, Hausabnahme, der Wohnung
MÄNGEL zur Bauabnahme München, Schlußabnahme, Endabnahme, Vorabnahme, Wohnungsabnahme
Bauvorhaben zur Neubauabnahme in Musterstraße 11,
Bauherr: Herr Baumensch
Im Namen der Musterbau, Herrn M & des Bauherrn weise ich vorsorglich auf folgende Verstöße gegen die Regeln der Technik und Mängel bei dieser Hausabnahme hin:
Bauabnahme Schlußabnahme, Endabnahme
….Muster
- Gewerk Abdichtung,
Anschlüsse der bodentiefen Fenster im Wohnzimmerbereich
Das betrifft alle Fenster mit jeweils zwei Anschlüssen.Seitlich in der Ecke am Sockel sind die Anschlüsse nicht 15 cm über spritzwasserführende Schicht geführt.
Des weiteren sind an den Rolladenkastenführungsschienen offene Stellen vom Mauerwerk, wo keine Abdichtung ist.
Nach den Regeln der Technik müssten die Rollladenkastenführungsschienen gekürzt werden, um die Abdichtung schließlich einzubauen.
- Gewerk Fenster, Wohnzimmer,
Die Fenster müssen alle generell nochmal eingestellt werden.
- Gewerk Schlosser, Obergeschoss, 6 Stück bodentiefe Fenster
Desweiteren fehlen Geländer, genauso wie Absturzsicherungen. Fenstergriffe müssten abgeschraubt werden, damit ein Öffnen der Fenster verhindert wird. Der Bauherr wird diese Leistung selbst übernehmen. Kinder sind nicht im Haus. Gefahr besteht somit weiter nicht, sonst müssten Sie die Bauabnahme verweigern.
- Gewerk Trockenbau, Spitzboden, Treppe zum Dachspitz
Ferner besteht ein ungleicher Bodenanschluss an der Leiter. Die Abdichtung genauso wie die Wärmedämmung der Bodentreppe ist nicht ausreichend (dick). Der Trockenbauer soll die Leiter daher nochmals justieren.
-
Gewerk Wärmedämmung Dachspitz
Die Dämmung im Dach der Wohnung hat Fehlstellen am Schornsteinanschluss, an den Rohrdurchführungen der Solaranlage, an den beiden Durchführungen vom Abwasserrohr, ebenso im Bereich der Gaube, an den Anschlüssen der Gratsparren genauso wie an einzelnen Feldern.
Hier ist mit rieselfähigem Dämmstoff nachzuarbeiten.
Wir fordern Sie auf, die Mängel zu beheben bzw. durch mängelfreie Leistung zu ersetzen.
Zur Beseitigung der Mängel der Wohnungsabnahme setzen wir Ihnen zwei Wochen Frist.
Unterschrift zur Hausabnahme des Bauherrn
Bauabnahme und Kostenschätzung der Baumängel
Bei einer Bauabnahme sollte keine Kostenschätzung dabei sein, um dem Bauunternehmer die Chance der Nachbesserung zu geben. Es soll nicht so aussehen, dass die Masche der Nichtzahlung der Schlußrechnung unterstützt wird. Es sollte für beide Seiten fair bleiben. Ein Mängelprotokoll mit Kostenschätzung (4 Wochen nach der Hausabnahme) Mängelprotokoll kann jedoch zusätzlich nach erfolgloser Abstellung der Baumängel als Zusatzleistung nachgereicht werden.
Bauabnahme und DIN-Vorschriften
Grundsätzlich muss der Gutachter im Mängelprotokoll der Bauabnahme NOCH keine DIN-Vorschriften aufzeigen. Die Baufirma sollte damit den nötigen Spielraum erhalten zu beweisen, wie Sie Baubestimmungen bzw. Vereinbarungen eingehalten hat. Wir wissen ja nicht, ob der Kunde vielleicht eine Extravereinbarung betätigt hat über:
Außer Kraft setzen von Regeln der Technik, wie Gefälle am Balkon, Schallschutz, Abdichtungen oder Eigenleistungen erbracht hat.
Anfragen zur Vorabnahme, Vorbegehung Neubauwohnung Eigentumswohnung
Liebe Bauexpert*innen zur Wohnung
wir haben vergangenes Jahr eine Eigentumswohnung (77 m2) in München gekauft, die im Oktober/ November des Jahres 2020 fertiggestellt werden soll. Soeben erhielten wir einen Termin zur ersten Vorbegehung, um uns im Vorfeld der Abnahme ein Bild von der erreichten Qualität machen zu können und möglichst eine mangelfreie Übergabe zu gewährleisten. Da mein Mann und ich beide keine Sachverständigen auf dem Gebiet Hausabnahme sind, würden wir gerne Rat beiseite ziehen. Wir möchten auch schon im Vorfeld der Wohnungsabnahme Schimmel in Wohnräumen vermeiden.
Könnten Sie uns mitteilen, ob es bereits bei der Vorbegehung sinnvoll ist, zur Vorabnahme unserer Eigentumswohnung einen Bausachverständigen durch Sie zu beauftragen oder lohnt sich dies erst bei der finalen Übergabe? Der Termin soll ca. 2 Stunden dauern. Was wäre ihr Angebot um eine solche Vorbegehung zu begleiten?
Herzlichen Dank und viele Grüße,
Kunde Datenschutz
Kundeanfrage zur Bauabnahme Eigentumswohnungen
Sehr geehrter Herr Schmalfuss,
ich wurde im Internet auf Sie als Bausachverständigen aufmerksam.
Meine Frage: Würden Sie auch die Bauabnehme einer Wohnung im nahen Umland München begleiten?
Es würde sich in meinem Fall lediglich um die Bau-Abnahme – mit Erstellung eines Abnahmeprotokolls- handeln.
Mir ist hierbei natürlich klar, dass nur die fehlenden Leistungen und Mängel beanstandet werden können, die zum Abnahmezeitpunkt augenscheinlich sichtbar sind. (Eventuell mögliche Mängel unter Putz sind dann wohl nicht mehr feststellbar, zumal das Bauvorhaben nicht von Anfang an durch einen Bausachverständigen begleitet wurde.)
Es handelt sich bei dem betreffenden Objekt um ein Zweifamilienhaus (KfW 55). Es wurde von einem privaten Bauträger errichtet. Ferner wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Enthalten sind ferner die beiden Wohnungen und jeweils ein Kellerraum. Enthalten ist ein Gartenanteil als Sondereigentum. Ebenso abzunehmen der der Heizungs- und Technikraum, der Kellerabgang sowie der Flur im Keller Gemeinschaftseigentum.
Die Fertigstellung sollte lt. not. Vertrag jetzt erfolgen. Allerdings hat sich der Baufortschritt deutlich verzögert. Es fehlt noch die Haustüre, der Bodenbelag und die Heizung, sowie der Estrich im Keller- mit Ausnahme des Heizungsraumes. M. E. ist mit einer Fertigstellung, bzw. einer Abnahme frühestens Ende Quartal zu rechnen.
Die beiden Wohnungen sind in etwa 70 m² groß.
Für eine kurze Rückmeldung, ob Sie grundsätzlich auch Bauabnahmen für Wohnungen in der beschriebenen Lage und Größe begleiten und – sofern möglich – in welcher Größenordnung in etwa Ihr Honorar liegen würde,
wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Gewährleistungsbegehung 5 Jahre nach Neubauabnahme
Mit einer Gewährleistungsbegehung sollten vor Ablauf der Gewährleistung ebenso wie vor Verjährung der Mängelansprüche die Mängel erfasst werden. Schließlich treten die meisten Baumängel innerhalb der 5 Jahren der Gewährleistung auf. Wir kontrollieren für Sie in der Gewährleistungsberatung für die Schlußbegehung, ob der KFW Standard beziehungsweise der Wirkungsgrad der Wärmepumpe wirklich durch die reellen Heizkosten hinterlegt ist.
Der Ablauf der Gewährleistung nach VOB ist nun vielmehr angepasst auch nach 5 Jahren. Meist treten innerhalb der Gewährleistungsfrist beispielsweise Risse am Haus auf. Diese Risse sollten Sie ebenfalls vor Ablauf der Gewährleistungsfrist nach der Wohnungsabnahme der Eigentumswohnung anzeigen.
TÜV Bau-abnahme München DEKRA Bauübergabe Endabnahme Schlussabnahme mit IHK Gutachter zur Vorabnahme
Die TÜV Bauabnahme bzw. Vorabnahme, Wohnungsabnahme, ist in München möglich. Auch eine DEKRA Bauübergabe bzw. Endabnahme oder Schlussabnahme mit IHK Gutachter können Sie machen.
Auf jeden Fall ist es egal, welche Qualifikation der Sachverständige der Hausabnahme hat. Juristisch gesehen machen Sie unter dem Strich immer ein Privatgutachten.
Überdies bin ich nicht vom TÜV, DEKRA, IHK bzw. dem Verband privater Bauherrn, Vpb. Die IHK bzw. Handwerkskammern haben hierzu Listen für öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige. Ich bin kein IHK öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger. Die Bezeichnung staatlich geprüfter Sachverständiger ist hier nicht zutreffend. Der „Staat“ bzw. die Baukammern prüfen z.B. Bauaufsichtlich zugelassene Sachverständige für Brandschutz.
Ich bin der Chef meiner eigenen Firma, dem Gutachterbüro für Schäden an Gebäuden.
Abgeküzt ö.b. v. Sv haben eine besondere Qualifikation, mit anderen Worten eine Vereidigung abgelegt.
Doch habe ich die Erfahrung gemacht: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind manchmal überlastet, da sie von den Gerichten ständig Aufträge bekommen.
Was passiert dabei? Der öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige delegiert schließlich bei Überlastung seine Aufträge zur Abnahme der Eigentumswohnung. Somit führt der Gutachter diese Aufträge nicht mehr selbst aus.
Infolge dessen verstößt er gegen die Grundsätze der Gutachtenerstellung, sofern er das Gutachten nicht mehr höchst persönlich ausstellt. Er ist ja vereidigt, sein Mitarbeiter hingegen nicht.
Eine Vereidigung für Neubauabnahme: Wohnungsabnahme der Wohnung, Wohnungsübergabe der Eigentumswohnung bzw. Rohbauabnahmen gibt es auch nicht, höchstens allgemein für Bauschäden.